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花样年中期毛利率大降13个百分点,创始人潘军:地产业现在更重现金流而非规模怠银

原标题:花样年中期毛利率大降13个百分点,创始人潘军:地产业现在更重现金流而非规模

图片来源:网络

出品|搜狐财经

作者|吴亚

“上午彩生活(HK:01778),下午花样年(HK:01777)”,作为这两家上市公司创始人的潘军,在8月26日这一天异常的忙碌。面对这两份沉淀的中期业绩成绩单和两场面向投资者和媒体的2021年中期业绩会,潘军的每一句发言,都引发外界密切关注。

继8月26日上午举行了彩生活的2021年中期业绩会之后(),同日下午,花样年也举行了中期业绩会。作为花样年董事局主席的潘军,携花样年执行董事柯卡生、执行董事兼首席财务官陈新禹、地产集团首席运营官张惠明等花样年高管,现身花样年长达一个小时多的业绩会。

与大多数房地产企业所面临的情况一样,今年上半年,花样年实现收入109.52亿元,同比增长18.5%;归属股东净利润1.53亿元,同比增长58.7%。但期内,毛利22.77亿元,同比减少26.75%;毛利率却由2020年同期的33.6%,猛降12.8个百分点至期内的20.8%。

花样年在中期业绩公告中的解释是,毛利率之下降主要是由于本期结转项目的土地成本及资本化利息的增加。“主要上半年入账是历史项目为主,所在区域售价偏低,限制了利润率。入账部分低毛利率的产品,比如像车位等对整体毛利率产生了影响。”陈新禹如此解释。

陈新禹称,“未来随着高单价项目的入账,还有旧改今年陆陆续续有一些确收,整个公司的毛利率会比目前的情况至少守住是没问题,还是有机会继续往上恢复一些的。”按照他的说法,花样年全年预计毛利率将继续保持在20%以上。

土地储备方面,业绩公告显示,今年上半年,花样年新增6幅土地,建筑面积107万平方米,权益建筑面积54万平方米,总地价为103亿元。张惠明称,“新增可售货值达到200亿元,权益可售货值100多亿元。”

据张惠明介绍,花样年的购地方式已从以往的收并购为主转为以招拍挂为主,项目规模以中小型为主,希望通过合适的项目体量来保证“做快做精”,“自2019年至2021年上半年,公司两年半时间里合共购入32幅土地。”

“同时,我们也继续发挥旧改优势,稳固在深圳、东莞城市更新的主导地位,并正开拓大湾区的项目进入包括广州、中山等城市。”张惠明透露,在转化方面实现提速,花样年的目标是达到每年不低于2块地的转www.fspenda.cn化。

另据潘军补充,截止今年6月末,花样年总土地储备为3843万平方米;目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶,储备总货值4671亿元,其中可售货值达到2829亿元。

销售业绩方面,上半年,花样年实现合同销售金额281.2亿元,同比增长60.6%;合同销售面积173.6万平方米。其中,住宅合同销售金额约254.48亿元,城市综合体合同销售金额约26.69亿元。

面对未来“集中供地”对房地产行业的影响,张惠明表示,该政策的核心是稳地价、稳房价和稳预期,保证房地产行业平稳发展,对于房地产开发商来说,这是个好事情,因为过热的市场会让行业的风险增大。

谈及下半年和2021年全年的投资计划,张惠明称,花样年会继续遵循之前“量入为出”的原则,控制销售回款的35%到40%投资拿地。

财务方面,截止今年6月末,花样年保有银行结余及现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%;同期,花样年借款、优先票据及资产抵押证券合计514.88亿元。其中,于一年到期的合计金额为194亿元,短债占比37%。

对于花样年接下来的发展策略,花样年管理层的说法是:今年的“换仓”重点是钱。具体来看,花样年要在控制债务总额,优化主要债务指标;积极拓展融资渠道,降低融资成本;加强销售回款,提升资金利用效率等方面做工作。

谈及目前的房地产行业时表示,潘军称,如今进入到房地产下行通道,市场整体下行,花样年也在处理自重的资产,包括长期的投资项目。

“上次跟投资人见面也专门谈到了这些动作,比如说处置一些商场和酒店,这些对公司未来经营来说只会减少负债,增加现金流,目前有几个商业项目进行的比较顺利。”潘军表示,花样年处理的这些重资产,包括商场和酒店,这些对未来的经营只会减少负债,增加现金流,不会影响到经营性的规模的增长。

“房住不炒每年都在提,国家也在通过一系列的金融政策调控,从7月份整体来看,行业的周转率包括销售速度出现下行,第二波集中供地速度也在减缓,从整个未来大的趋势来说,这是行业变天了,所以,作为房企也必须要产生变化。”潘军称。

“过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏,且大家唯规模论,认为规模越大越安全,现在则不是这样了,现在强调的是现金流和利润。”潘军称,花样年要把经营重点放到整体的运营效率上,要确保现金流的安全。

据他介绍,花样年在土地的选择方面要确保能够有现金流利润的,所以在考核机制方面也进行了相应的调整。不仅考核销售规模,更重要的是销售以后可用现金流的考核,“要改变过往行业一贯的看销售速度的情况,那些没有现金流的销售,对于企业来说压力就比较大。”

但潘军也认为,从中长期来说,地产行业仍然是一个对国民经济非常重要的行业。“我们相信,中国老百姓仍然是需要好房子和好服务的,我们会坚定不移地提升专业能力和现金流,为大家提供好房子。”

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评论 1

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